Nhà giá rẻ tại TP HCM ngày càng ít

Tổng giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, Đoàn Chí Thanh phân tích: “nhà giá rẻ chỉ có 8.000 căn trong khi căn hộ trung – cao cấp tới 32.000 căn là sự chênh lệch lớn, đáng báo động vì nhu cầu nhà giá rẻ hiện vẫn chiếm phần lớn toàn thị trường 10 triệu dân này”.

Theo ông Thanh, nhà cao cấp quá nhiều, trong khi nhà bình dân quá ít có thể đe dọa sự phát triển bền vững của bất động sản, dẫn đến căn hộ giá rẻ đang khan hiếm dần. Nhìn vào tháp dân số của TP HCM có đến 60% công dân trẻ, có thu nhập khá nhưng chỉ có lượng tiền mặt 300-400 triệu đồng để mua trả góp nhà một tỷ đồng thì diễn biến hiện nay là bất lợi cho thị trường.

Nguyên nhân nguồn cung căn hộ giá rẻ đang dần ít đi, theo ông Thanh, vì biên lợi nhuận của phân khúc nhà giá rẻ quá mỏng (lãi thấp). Đặc thù của ngành bất động sản là thời gian phát triển dự án thường kéo dài sẽ làm tăng gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp, rủi ro quá nhiều. Trong khi đó, phát triển các dự án cao cấp có biên lợi nhuận cao hơn, cộng thêm tín hiệu hồi phục xuất hiện từ cuối năm 2014, thanh khoản cải thiện đáng kể, nhà đầu tư trở lại thị trường, nên các doanh nghiệp đổ xô làm nhà trung – cao cấp.

Ngay cả doanh nghiệp từng rất mặn mà với phân khúc nhà bình dân cũng có sự dịch chuyển sang nhà cao cấp. Tổng giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land, Nguyễn Nam Hiền cho biết từ đầu năm 2015 đến nay, doanh nghiệp đã tung ra thị trường 2.000 sản phẩm. Dù vẫn tiếp tục theo đuổi dòng sản phẩm trung bình nhưng tỷ lệ giảm dần, chỉ còn chiếm khoảng 19% tổng nguồn cung.

Lý giải vì sao doanh nghiệp tập trung nhiều hơn vào phân khúc cao cấp, ông Hiền cho hay, từ cuối năm 2014, sự tăng nhiệt trở lại của tất cả các phân khúc, đặc biệt là sự bứt phá của căn hộ cao cấp nên doanh nghiệp không bỏ qua phân khúc này.

Giám đốc Công ty tư vấn đầu tư Nam Phát, Nguyễn Mạc Hoài Nam xác nhận, hiện nay căn hộ giá rẻ đang bước vào giai đoạn sụt giảm nguồn cung. Đa phần nằm ở các quận huyện vùng ven nên giá bán các dự án này không thể cao được, do đó lợi nhuận cũng khiêm tốn. Hầu hết các dự án giá rẻ trước đây có quỹ đất mua từ rất lâu với giá khá “mềm” nên lợi nhuận chỉ ở mức vừa phải. Thế nhưng mặt bằng chung hiện nay giá đất đã đội lên sau 8 năm khủng hoảng nên triển khai nhà giá rẻ đang đối mặt với thách thức rất lớn.

Ông Nam nhận định, căn hộ giá rẻ hay cao cấp thì chi phí cho phần kết cấu khác biệt không nhiều, chỉ chênh nhau phần hoàn thiện. Giá đất các khu nhà ở cao cấp tuy đắt đỏ nhưng nhờ vị trí tốt giá bán khá cao, lợi nhuận tốt hơn nhà giá rẻ. Mặt khác, do các dự án cao cấp đã được triển khai từ nhiều năm trước nhưng bị đình trệ vì thị trường khó khăn nay tái khởi động, tranh thủ xả hàng khiến cho nguồn cung phân khúc này đột ngột bùng nổ.

Theo ông Nam, căn hộ bình dân càng ít trong khi căn hộ cao cấp càng nhiều có thể làm méo mó thị trường. Những năm bất động sản khủng hoảng, căn hộ bình dân là điểm sáng, phục vụ nhu cầu thật, làm thị trường chuyển từ ảo sang thực và lành mạnh hơn. “Tất nhiên căn hộ trung – cao cấp vẫn có nguồn cầu riêng nhưng hiện nay đầu tư nhiều hơn là an cư. Với đà này, nhà rẻ ít dần sẽ khiến nhiều người thất vọng vì không mua được nhà, gây bất lợi cho tâm lý chung toàn thị trường”, ông Nam nói.

Một chuyên gia kinh tế có hơn mười năm quan sát thị trường bất động sản TP HCM nhận định, nếu toàn bộ nguồn cung căn hộ cao cấp với khối lượng khổng lồ không được hấp thụ kịp có thể kéo thị trường đi xuống. “Cần cân bằng giữa nhà ở cao cấp và bình dân để thị trường phát triển bền vững hơn”, ông nêu ý kiến. 

Vị này đề xuất cơ quan chức năng cần có sự kiểm soát cơ cấu nguồn cung nhà ở chặt hơn nữa nhằm cân đối cung cầu hợp lý. Nếu nguồn cung nhà cao cấp có xu hướng bùng nổ thì giảm tốc độ phê duyệt các dự án thuộc phân khúc này lại. Ngoài ra, cần hỗ trợ doanh nghiệp xây nhà bình dân bằng các chính sách ưu đãi: giảm tiền sử dụng đất, tăng hệ số sử dụng đất, rút ngắn thủ tục, lãi suất cạnh tranh…

Vũ Lê