Ai hưởng lợi khi bỏ giao dịch địa ốc qua sàn

Chuyên gia này đưa ra các mặt thuận lợi của việc không bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn . Một là các đơn vị môi giới cạnh tranh nhau vì chất lượng dịch vụ, uy tín thương hiệu sẽ giúp họ hành nghề chuyên nghiệp hơn.

Hai là từ sự cạnh tranh giữa các đơn vị môi giới, người mua có được thông tin chính xác và trung thực hơn. Ba là chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm pháp lý của dự án của mình mà không có cớ đổ lỗi cho bên trung gian.

Bốn là chi phí môi giới có thể sẽ bị kéo xuống nhờ sự sàng lọc các hệ thống sàn giao dịch vì giá bán nhà ở bằng giá thành cộng chi phí. “Vấn đề cần đặt ra là Nhà nước phải tăng cường quản lý cũng như tuyên truyền để môi giới hiểu được quyền lợi và trách nhiệm của mình bằng cách phổ cập thường xuyên như cách làm đối với kiểm toán viên, định giá viên…”, ông Quang nhận định.

Chủ tịch HĐQT Đất Xanh Group, Lương Trí Thìn đánh giá, lẽ ra theo thông lệ quốc tế, thị trường bất động sản cần phát triển hệ thống phân phối bán hàng tách biệt với nhà phát triển dự án (chủ đầu tư) để tăng tính chuyên nghiệp. Tuy nhiên, tại Việt Nam, hiện phần lớn các sàn địa ốc hoạt động nặng về hình thức hơn là nội dung (chất lượng). Vì vậy, bỏ quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn có thể kích thích thị trường tự hoàn thiện nhiều hơn.

Theo ông Thìn, hãy để thị trường đưa ra câu trả lời chính xác cho vấn đề này. Theo đó, khách hàng sẽ tự lựa chọn giao dịch nhà đất trực tiếp với chủ đầu tư hay là thông qua các kênh môi giới. Một kịch bản tích cực có thể diễn ra là nếu các đơn vị môi giới thượng tôn pháp luật, luôn làm mọi cách để giúp người mua hài lòng, họ vẫn có đất sống và tiếp tục lớn mạnh. Như vậy, cuộc cạnh tranh này thực tế chỉ sàng lọc những đơn vị môi giới yếu kém, thiếu chuyên nghiệp.

Tuy nhiên, vẫn có một số ý kiến cho rằng bỏ giao dịch qua sàn chưa hẳn đã tốt. Chủ tịch HĐQT Công ty Khải Hoàn Land, Nguyễn Khải Hoàn lo ngại nếu bỏ giao dịch bất động sản qua sàn có thể đưa thị trường quay trở về thời kỳ mua bán nhà đất tự do, cò đất lộng hành, rất khó kiểm soát và quản lý. “Trật tự thị trường địa ốc đang dần được ổn định, số lượng sàn hoạt động bài bản, tuân thủ pháp luật dần xuất hiện nhiều hơn. Vì vậy cần có cái nhìn đa chiều về vai trò của môi giới bất động sản chuyên nghiệp”, ông Hoàn nhấn mạnh. 

Trong khi đó, theo quan điểm của Giám đốc Công ty cổ phần phát triển địa ốc Việt Đô, Lê Hồng Thịnh, để thị trường phát triển một cách lành mạnh và chuyên nghiệp thì cần thiết phải giao dịch qua sàn.

Ở những quốc gia tiên tiến, khi một chủ đầu tư được giao dự án để phát triển,  ngoài những nỗi lo về dòng tiền, tính thanh khoản, họ còn phải chịu áp lực rất lớn về thời gian hoàn thiện dự án. Chủ đầu tư ở những nước này sau một thời gian nhất định được giao dự án, nếu không phát triển được thì lập tức dự án bị thu hồi. Ngoài ra doanh nghiệp còn phải chịu phạt chi phí cơ hội trên khoảng thời gian không phát triển được dự án. Vì vậy mà sức ép bán hàng để thu dòng tiền để phát triển là vô cùng lớn.

Hiện người mua bất động sản tại Việt Nam bắt đầu hình thành thói quen tìm đến sàn phân phối để lựa chọn cho mình sản phẩm phù hợp. Tỷ lệ giao dịch thành công qua các hệ thống sàn chiếm tỷ lệ khá lớn vì sàn phân phối thường nắm thị trường bao quát hơn và tư vấn khách quan hơn nhân viên của chủ đầu tư.

“Nếu chỉ sử dụng đội ngũ bán hàng của chủ đầu tư không thôi là vô cùng mạo hiểm”, chuyên gia này nhấn mạnh. Cơ sở để ông đưa ra nhận định này là chủ đầu tư phải tốn chi phí thành lập và vận hành đội ngũ cho dù đội ngũ môi giới bất chấp kết quả có bán được hàng hay là không. Thay vào đó nếu như chủ đầu tư tìm được đơn vị phân phối chuyên nghiệp, uy tín thì sức ép giảm xuống rất nhiều. Doanh nghiệp còn có cơ hội sửa sai nếu lựa chọn không đúng đơn vị phân phối hoặc đã đưa ra chính sách bán hàng không phù hợp.

Tuy nhiên, ông Thịnh thừa nhận trong thời gian gần đây có hiện tượng một số sàn giao dịch chỉ tập trung về lượng, không phát triển về chất. Tâm lý “hớt bọt” thị trường, chạy theo doanh số, tranh giành giao dịch mà đã không đào tạo nhân viên một cách bài bản. Việc thiếu cơ chế giám sát của các ban ngành liên quan, thiếu một hiệp hội môi giới độc lập cũng góp phần làm cho hoạt động của các sàn môi giới thiếu đi tính chuyên nghiệp.

“Hướng xử lý tốt nhất là các chủ đầu tư nên lựa chọn sàn giao dịch để phân phối dự án để chia sẻ các gánh nặng về chiến lược kinh doanh và doanh số bán hàng. Cân nhắc nên hay không nên giao độc quyền sản phẩm cho một nhà phân phối, thời gian hợp đồng dịch vụ là điều không bao giờ thừa”, ông Thịnh khuyến cáo.

Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 quy định chủ đầu tư phải bán hàng qua sàn nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp của nghề môi giới địa ốc, tăng tính minh bạch, tạo trật tự, quy củ cho thị trường này. Sau nhiều năm áp dụng, các sàn địa ốc phát triển về số lượng nhưng chưa đạt chất lượng theo đúng yêu cầu, thậm chí nảy sinh tranh chấp… Chính vì thế, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi bỏ quy định bắt buộc phải giao dịch bất động sản qua sàn. Theo đó, người mua nhà có quyền tự do lựa chọn giao dịch qua trung gian là các sàn địa ốc hoặc tiếp cận trực tiếp chủ đầu tư.

Vũ Lê